Как это сделать? Активно участвовать в жизни дома, присутствовать на собраниях, контролировать расходы.

А еще я расскажу, где можно сэкономить и как не дать себя обмануть.

Общедомовые нужды

Начнем с общедомовых нужд (ОДН), т. к. это самая скользкая тема в плане оплаты. Общее имущество дома (лифты, чердаки, подвалы) нужно отапливать, убирать, освещать, и делается это за счет собственников квартир.

Регионы устанавливают нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, и, если норматив не превышен, то ОДН оплачивают собственники пропорционально площади квартиры. Если превышен, то разницу оплачивает управляющая организация.

Рассчитывают ОДН так:

1. Снимают показания общедомового счетчика.

2. Суммируют показания всех индивидуальных счетчиков.

3. Вычитают из общих показаний индивидуальные и находят разницу.

4. Разницу делят на всех жильцов.

Если разница меньше норматива, ее оплачивают жильцы.

Если больше, то жильцы платят до норматива, а все, что свыше, оплачивает УО.

Что это значит?

Допустим, энергосбытовая компания поставила электроэнергии по общедомовому счетчику в месяц на 3 000 000 руб. Эта сумма должна соответствовать показаниям индивидуальных счетчиков со всех квартир. Но кто-то из жильцов забыл или не успел передать показания, и в энергосбытовую компанию поступили данные по энергопотреблению на сумму в 2 500 000.

Разница в 500 000 руб. будет считаться общедомовым расходом и разделится между всеми жильцами.

Если норматив ОДН составляет, к примеру, 450 000 руб., то 50 000 руб. из 500 000 руб. доплатит управляющая организация, но 450 000 руб. все равно разделят между собственниками. Нормативы утверждаются регионами и зависят от типа дома.

Например, для многоэтажного дома с лифтом норматив будет выше, а для пятиэтажки ниже.

Конечно, собственник имеет право ознакомиться с показаниями общедомовых счетчиков и узнать расчет по нормативу, но этого недостаточно.

Как вы уже знаете, разницу между общедомовыми счетчиками и показаниями индивидуальных счетчиков составляют не только расходы на освещение в подъезде или работу лифтов. Это еще и потребленная электроэнергия соседей, которые не передали показания своего счетчика.

Еще раз для примера:

Представим, что соседи Светланы Владимировны, люди необязательные и до 10-го числа показания счетчиков в энергосбытовую компанию не сообщили.

Таких необязательных в доме 20 человек.

Девятого числа энергосбытовая организация присылает представителя для снятия показаний общедомового счетчика, вычитает из них переданные показания, а разницу распределяет между всеми как ОДН.

Если разница не превысит норматив, то она полностью будет распределена между всеми жильцами, если превысит, то все, что сверх норматива, доплатит управляющая организация.

Но долг у соседей все равно образуется, даже несмотря на то, что весь дом скинулся и за них заплатил.

Вопрос на засыпку, когда они его погасят, то кто-то вам вернет деньги?

Пока вы думаете, давайте прикинем, как свести ОДН к ничтожным суммам?

Снижаем расход на ОДН на примере электроэнергии, она самая дорогая. Надо:

– установить в подъезде датчики движения, энергосберегающие лампочки;

– установить в доме общедомовой счетчик, иначе потребление ОДН будет рассчитываться по нормативу, независимо от наличия датчиков движения;

– следить, чтобы все вовремя подавали показания индивидуальных счетчиков. Даже не платили, а именно подавали. Если показания будут переданы, то включить задолженность в ОДН энергосбытовая компания не сможет.

Облегчить можно заключив дополнительный договор с управляющей организацией, которая за отдельную плату (допустим, 1–1,5 руб. с метра площади квартиры – а это от 50 до 100 руб. в месяц с квартиры) будет централизованно собирать показания индивидуальных счетчиков со всех жильцов и подавать о них сведения в энергосбытовую компанию.

Для этого нужно составить протокол, что собственники доверяют УК подавать от их имени сведения и направить его в РСО. В противном случае, даже при желании контролировать расходы вы кроме общедомового счетчика, ничего не увидите. Вы не узнаете, сколько и какие показания переданы собственниками по приборам индивидуального учета, не сможете посчитать разницу, и вам останется лишь утешать себя, что свыше норматива с вас никто ничего не взыщет. Но до норматива будете добивать исправно.

Высшим пилотажем, конечно, будет установка счетчиков в каждом подъезде на освещение и лифты, но даже если вы воплотите мои рекомендации по контролю и экономии, то ваш ОДН снизится очень существенно. Аналогично можно поступить с горячей и холодной водой, отоплением.

Перекладывание долгов на добропорядочных плательщиков по потерям и незаконному подключению предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 г. № 344, поэтому возмущаться бесполезно.

Прямые договоры с ресурсосбытовой организацией

Теперь разберемся с заключением прямых договоров собственников помещений с РСО (ресурсосбытовой организацией). Раньше собственники получали квитанции, в которой были сведения на оплату света, газа, тепла, воды и содержание жилья. Они оплачивали коммунальные платежи УК, а те рассчитывались с поставщиками. Но такая ситуация не радовала ни УК ни РСО.

УК неудобно, т. к. из-за недоплат, она – вечный должник перед всеми РСО, плюс они отвечают перед собственниками за качество услуг, которые по сути и не оказывают.

РСО не нуждается в посреднике, который задерживает оплату, они не могут взыскать задолженность непосредственно с потребителя, так как между ними не заключен договор.

С апреля 2018 года в соответствии со ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в МКД могут заключать прямые договоры с РСО, что устраивает всех, кроме, пожалуй самих собственников.

Когда за качество коммунальных услуг отвечает управляющая организация, к ней можно предъявить претензии, а она уже будет разбирается с поставщиками ресурсов.

Например, в отопительный период батареи еле теплые. Собственник может обратиться с претензией в УК и потребовать перерасчет за недопоставленное тепло.

Если у него прямой договор с ТЭС, то и обращаться он должен в ТЭС.

Но ТЭС отвечает только за температуру на выходе, поэтому ей ничего не мешает скзать, что на выходе температура соответствует норме, а теплопотери происходят в домовой системе отопления, которая относится к общедомовому имуществу.

Доказывание качества услуг сведется к таким сложностям, что проще купить обогреватель, чем разбираться, на каком этапе возникли теплопотери.

Аналогично с жалобами на ржавую воду («У нас все нормально, это у вас трубы ржавые», – скажет управляющий водоканала).

1. Прозрачность оплат.

УК будет собирать деньги лишь на содержание жилья, не оплачивая из них коммунальные услуги за неплательщиков, а значит жить станет чище и комфортнее.

2. Отключение или приостановка коммунальных поставок должникам.

Если УК редко практиковала отключение от света\газа\воды неплательщиков и распределяла их долги в качестве ОДН, то РСО вправе после предупреждения приостановить подачу неоплаченных, если это не нарушит права соседей (п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

К должникам же будут предъявляться иски о неуплате. Раньше иски РСО предъявляла к управляющим организациям и списывала задолженность по судебному решению с их счета, соответственно, это были деньги добросовестных плательщиков.

Переходить на прямые договоры или нет, решает общее собрание собственников, которые нужно посещать. Только так вы сможете участвовать в жизни дома и контролировать расходы и оказанные услуги.

Чтобы заключить прямой договор, необходимо принять решение на общем собрании собственников, а протокол собрания передать в (ФЗ 3.04. 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Договор считается заключенным с даты принятия решения, и в течение не более 3 месяцев должен состояться переход (подп. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).

По инициативе управляющей компании это сделать невозможно, а вот ресурсоснабжающая организация может без вашего согласия на них перевести в следующем случае.

Когда УК имеет перед РСО задолженность сроком 2 или более месяцев, поставщик ресурсов вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора с управляющей компанией.

Собственников об этом уведомляют письменно.

Через 30 дней после уведомления прямой договор между РСО и каждым собственником помещения в МНД будет считаться заключенным (подп. 2 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).

Содержание жилья, или что должна делать управляющая компания

В те самые 700 руб., которые наша героиня платит управляющей организации, помимо расходов самой организации, входит текущий ремонт и благоустройство.

Это самая большая боль, и чтобы не перегружать текст перечнем обязанностей, которые вы легко найдете в интернете, поговорим о текущем ремонте и благоустройстве территории.

---